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小区电梯费是所谓的暴利吗

《2.74元如何变成1.6元？——“业主自管”揭开物业费巨大利益灰幕》报道中，海淀区品阁小区自治后物业费直线下降42%，还兴建了19个项目。

　　在提及物业费巨幅下调的变化原因时，中国社会工作协会业主物业工作部副主任、时任小区顾问的邵里庭给出了三笔账：一是人员工资，二是水电能耗，三是电梯费。

　　“前物业管理时期，第三项电梯费就占据总物业费用的一半还多。”邵里庭的年度财报显示：前物业按照修理电机的额定耗电24小时收费，一年下来一部电梯得交5万多，核算为每月每平方米1.447元，占物业费用的53%。“而小区自治后3年，电梯费用每月每平方米0.19元，占物业费9.3%。电表计量为每天每部电梯15度电，现在4部电梯年费用只有4.5万元。”邵里庭说。

　　品阁小区业主孙先生对记者说：“算下来，一个100平方米的业主，自治之前一年仅交电梯费就是1736元。而自治之后，只需要交228元。也就是说，电梯综合费用一项，原物业收取的是现自管费用的7.6倍。”

　　　时间追溯到2005年1月。正经历着与前期物业公司激烈斗争的某小区的业主们发现一个秘密：小区电梯的实际费用远远低于所交费用。


　　也就是说，整个2004年1号楼4部电梯一年的运行费(电费)共为6336.2元，每部电梯平均运行费(电费)为1584.05元/年。加上电梯维护保养费(一级资质电梯维保公司维保一部电梯)的市场价为3000-4000元/部/年；每部电梯发生电梯检验费750元/部/年；另有少量杂费。这些费用合计，这个小区住宅楼电梯实际发生费用约为7000元/部/年。

　　而按照北京市发改委制定的北京电机修理电梯运行维护费指导价标准计算，小区无人值守的6至7层楼电梯的运行维护费约为29144元/部/年。

　　29144比7000——也就是说，指导价是小区电梯实际运行维护费的4倍。由此导致的一个结果是，仅电梯运行费、维护费、检测费，当时该小区物业公司一年即可获毛利约160万元。

　　　4倍的暴利，让这个的业主们感到吃惊。于是，当年的业委会向北京市发改委写了一封数据翔实、证据确凿的信，提出关于小区电梯运行维护费用的意见与建议：

　　贵委的指导价是我小区电机修理厂上年实际运行维护费的4倍……如果按照指导价交费，我小区111部电梯每年将多交费245.8万元。全市各小区实际发生的电梯费用情况各异，用统一的指导价指导收费行为不够科学、不够合理，因此建议：

　　取消电梯运行维护费政府指导价;提倡电梯安装独立电表，运行费按实际发生电费交费;电梯的维护保养由专业电梯公司维护，费用随行就市……

　　“这封信没有得到发改委、小区办的任何回音。当时小区仍然按政府指导价收费。”5年后的今天，早已不再是小区业委会主任的雷霞女士回忆道。

　　北京忆通律师事务所主任李劲松也对媒体公布过一组数据：据他测算崇文区某小区的电梯收费后发现，物业公布实际支出费用17万元左右，收取的电梯费用是1.72元/平方米，一年收取的费用为120多万，其中存在着100多万元利润，是实际发生费用的5倍。
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